快速的都会化历程，带来“都会病”的加速伸张，
TOD聚合都会功效，承载公共服务，
让都会生长不再只是扩张，也可以是内在的更新。
当一座座“轨道上的都会” 拔地而起，
修建设计的创作思绪要爆发哪些改变 ？
面临超大规模的TOD项目，
怎样从容应对设计管控、统筹协调等方面的诸多挑战 ？
多年来，尊龙凯时中国站国际在TOD领域一直实践，2021年，集团正式建设TOD事业部，众多地标项目逐渐完工，我们真正投身到TOD生长的时代浪潮。
为此，尊龙凯时中国站国际2021计划创作大会“深度·专题”版块，特殊设置“TOD模式下综合产品战略”专题。全集团6位大咖划分从生长脉络、手艺履历、开发战略、综合物业、商业定位、超高层综合实践等差别维度，深度挖掘TOD价值内核，聚焦TOD全周期创作思绪，整合集团差别产品线富厚履历，配合探讨当下TOD与都会一体化生长思绪。
√ 商业定位刷新：通过刷新实现资产增值
√ 轨道上盖社区的历史演进与前沿生长思潮
√ 高铁新城综合开发� ？檠芯渴忠漳０�
√ 从承载修建到承载都会：TOD项目一二级开发浅析
√ TOD与综合物业价值开发
√ 竖向生长-复合型超高层塔楼设计浅谈
VIEW 看法
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“中关村15万㎡的商业，我们希望不是做增量，而是通过减量把地下空间周全翻开。”许多TOD设计爆发在都会焦点区，而市中心的新建项目越来越少，升级刷新也逐渐成为很普遍的议题，通常这类项目，我们会关注5个W，WHY，为什么需要重新定位 ？WHEN，什么时间是最佳的刷新时机 ？WHAT，修建刷新有什么优势 ？WHERE，那里属于翻新的重点 ？WHO，谁是目的客群 ？同时，针对整体刷新的力度，将刷新项目分为超大型、中型和小型的刷新。光大北京中关村刷新项目，是我们最近的一次实践，它坐落在90年月初的中国硅谷，包括15万㎡的商业，其时的妄想理念很是先进，但由于缺乏人性化的眷注，以及整体商业的疏导，现状逐渐消极。我们在与甲方的相同中不约而同地想到，不要做增量，而是提出“地下空间地面化”的理念，通过减量的手法，把地下的空间周全翻开，形成“公园+商业”的形态，人从地铁出来，走在其中，不会以为自己在地下或阛阓，而是一个都会公园，在主要节点使用一系列下沉广场，突破“±0”的看法，使得每一个空间都有自然光，室内设计团结中关村的IT属性，添加更多科技元素，带给各人松开的心情。都会界面，会更关注人与情形的互动体验，让公园自然渗透到地面，人自然流通到公园各空间，进一步契合项目整体的立异定位。
02. 轨道上盖历史演进及前沿生长思潮
赵恒博 集团副总裁，北京公司总司理，TOD事业部总司理
“TOD不是目的，而是手段。要让人们感受到生态、智慧、幸福。”
TOD是未来高密度都会的生长之路，并以枢纽上盖开发、场段配合开发两种形式为主。场段开发通过笔直与水平空间的一体化建设，抵达交通换乘、商业、栖身的完善融合。车辆段站场工艺与综合开发妄想结构的关系很是玄妙，地铁运营需要思量高效、清静、管理清晰、事情情形，都会开发需要思量生涯、栖身品质、都会公共空间，两者抵达平衡，才华实现共赢。
以北京车辆段上盖开爆发长历程来看，从第一代四惠车辆综合基地，到第四代北安河车辆综合基地，历经十年，从纯粹的上盖房地产开发，逐步过渡到站城融合，2010年以后高品质车辆基地TOD开发深入人心，发动各大地产商“百花齐放”。
车辆段生长历程
TOD生长到今天，站场综合开发的复合开发、职住平衡已经深入人心，第二生涯平台成为趋势。最大的特点，就是解决一个漂浮于十几米的社区，其中最主要的是解决数据交通问题。都会交通逐步成为社区规模，功效正在泛化。第五代场段开发初探以客户体验为导向，开发品质关注人的步行系统、公共交通、混淆业态等等，其次是开发建设、货值货量、商业价值，打造综合平台。TOD不是目的，而是手段，要让人们感受到生态、智慧、幸福。
03. 高铁新城综合开发� ？檠芯渴忠漳０�
吴昊 妄想设计研究院总妄想师
“链、聚、渗、品，高铁新城开发四大战略。”
作为十四五妄想战略重点，高铁站点及周边地区是实现国民经济大动脉、都会圈一体化的战略支点，承载都会（片区）新形象与活力的个性门户。但已往一段时间，海内高铁新城由于过高预计了高铁的辐射发动能力，选址距都会焦点区普遍在10公里以上，妄想十几到几十平方公里的规模，造成基础建设投入较大，配套以及工业吸引力缺乏。团结尊龙凯时中国站近年的项目实践，在高铁新城的妄想建设开发不但是解决古板TOD800m规模的开发看法，还应从都会的角度出发，关注区域统筹、工业导入、土地运营，以此形成“链、聚、渗、品”4个设计战略。
以泉州高铁新城项目为例，整个项目11平方公里，是泉州中心城区面积最大，投资最大的片区开发。为实现高铁新城的生长，首先开展区域统筹，凭证泉州市都会规模及站点能级，协调新城与泉州各重点平台与其他主要枢纽地区的链接，新城与周边片区交通功效、商业商务、生涯功效、特殊功效的衔接，站点周边地区与新城内各组团的关系。
泉州高铁新城项目效果图
在工业导入上，从资源禀赋、工业基础、政策妄想和市场需求四大维度，落实数字科技工业相关项目，适时引入先导性、主导性工业和战略性新兴工业，建设产城融合的现代新城。围绕土地运营对地块结构举行手艺优化，提升土地集约使用和土地价值，为地方增添财税收入。在设计战略上，通过链接名堂、组团、碧道、工业，聚集焦点、空间、功效、活力，渗透山水、野趣、海绵，塑造高品质的空间、人文、服务、科技。
04. 从承载修建到承载都会：TOD一二级开发浅析
“TOD是一种都会发明战略，最终目的是实现都会的可一连运营，一二级开发联动是必由之路。”2030年，深圳轨道交通将抵达33条，TOD开发越来越热。近年我们发明甲方或政府在TOD项目中，对修建设计之前的阶段关注度越来越高。早期在松岗车辆段、长圳车辆段项目里，我们还只是针对盖上举行结构预留，可是现在的TOD项目，已经不是过往明确的简朴条件预留了，它远远延伸到一级开发自力的事情阶段，比二级开发的修建设计事情还要长，同时更注重土地开发，而不但是修建产品。2030年深圳市轨道交通线网妄想（以最终公示为准）坪地停车场项目里，涉及一级开发的时长是14个月。东莞黄江项目也是最初就明确提出总体看法妄想及盖上条件预留，这里两条地铁交汇，其中15号线可能15年后才会建设，当中涉及基础设施、配套设施、周边蹊径网衔接都有若干轮调解，需要跟响应妄想单位及轨道设计单位多轮互动。平湖枢纽项目，有5线交汇，被称为深圳首个以都会更新途径实验的大型交通枢纽开发项目，我们现在的事情是也是调解专项妄想，进而确定各项指标。我们在未来的事情中，也要明确TOD是一种都会发明战略，最终目的是实现都会的可一连运营，一二级开发联动是必由之路。
“TOD项目要对物业有所取舍，细腻化定位，最终形成互通互融、价值共享的修建计划，提升综合物业价值。”TOD模式从1.0到5.0，理念爆发了质的奔腾，越发重视人的需求，构建设体微都会，这点也多次体现在我们的项目里。湖贝A4地块项目，处于深圳东门焦点区，五条地铁交汇，涵盖办公商业等多元功效，同时承载着国际消耗中心等多重文化象征，设计需要很是细腻地表达空间与人的互动与转变。项目负二层毗连地铁，负一层毗连公交场站等公共系统，我们首先在园地东侧、湖贝路中部、园地西北角做了三个都会核，围绕下沉广场组织笔直交通及商业，充分毗连地铁系统，导入地上地下端部人流，形成差别物业相互引发的优异生态，发动整体物业价值。另一个在珠三角的项目，园地正中一条地铁把地块切分得很零星，物业很受限制。我们通过梳剃头现，地块地上景观资源优越，有很好的地面慢行系统，地下则有地铁穿过，提供大宗都会人流。通过设计，我们在地上让修建与多条都会绿轴相接，地下，则买通与轨道、周边商业的衔接，创立活力源泉，形成地上地下一体化通达的名堂，发动片区整体物业气氛。TOD项目在设计之前，首先要对物业充分剖析，有所取舍，细腻化定位，最终形成互通互融、价值共享的修建计划，提升综合物业价值。“未来面临更多元的时代转变，超高层塔楼设计一定会有更多关注点，面临一个新项目，要先判断它的定位和需求再做设计，这不是一件容易的事。”都会综合体高效、集约、复合的特点，与TOD开发不约而同，现在我们在做的综合体项目，80%也都与地铁站有细密关系。土地开发越来越集约化，TOD综合体也一定面临着商业越来越重大，塔楼越来越复合的趋势。中国是天下超高层生长的中心，2020年，全天下完工的200米以上塔楼是112座，中国抵达了56座，其中30%左右是复合功效塔楼。TOD综合体除了需要把商业做好之外，也要更关注竖向的竖向生长以及笔直复合。
武汉海伦堡海悦天下，总高度280m，其中有52000㎡办公和6700㎡云端精品旅馆，塔楼标准层只有1600㎡，在这样的标准层里怎样提高电梯效率，是项目最浩劫点。设计选用特殊的TWIN双子电梯系统，两个轿厢共用一个井道，所需电梯数目镌汰一倍，大大节约了项目空间。
武汉海伦堡海悦天下效果图
SIC超等总部中心，总高358m，我们认真超高层塔楼立面设计清静面优化事情，在未来地标云集的深圳超等总部片区，SIC怎样凸显自己的特点，让人印象深刻，是我们思量的重点问题。团队在对修建的形体、细节举行打磨的条件下，在修建的顶端打造位于350米高度的“湾心之眼”云际观景平台，在可预见的未来，它将成为无人机俯瞰深圳全貌的必经之地、都会宣传片中不可或缺的一部分。
未来面临更多元的时代转变，超高层塔楼设计一定会有更多关注点。产品、形象、亮点该怎样打造 ？这些都值得我们去思索、去探索、去实践。而面临一个新项目，需要先判断它的定位和需求再做设计，这不是一件容易的事。前路很远，继续起劲。
为期半天的履历交流与效果分享，带来对TOD全维度的启发与思索，2021计划创作大会虽然落幕，但影响一直深化，增强各区域差别产品线的联动，推动研发系统的完善与更新，并将其注入实践历程，深度助力“轨道上的都会”。